Рынок земли

1. Государственные сервисы поиска земли под туристические проекты

1.1. Сервис «Земля для туризма» (Росреестр)

Это специализированный государственный инструмент, созданный в рамках федеральной программы «Национальная система пространственных данных» (НСПД) -6.

• Что содержит:Сведения о свободных земельных участках и территориях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предназначены для размещения объектов туристического и рекреационного назначения (гостиницы, базы отдыха, глэмпинги, кемпинги, объекты агротуризма и этнотуризма) -6.
• Функционал:
  • Поиск участков на интерактивной карте или в виде реестра с фильтрацией по параметрам (адрес, цель использования) -6.
  • Анализ градостроительных и иных ограничений (зоны с особыми условиями, обременения) -6.
  • Прямой переход к получению услуги через сервис «Земля просто» на портале Госуслуг для формирования комплекта документов -6.
• Региональные примеры (Краснодарский край):По состоянию на ноябрь 2025 года выявлено 25 земельных участков и территорий общей площадью 497,44 га в 13 районах и городах-курортах (Анапа, Геленджик, Горячий Ключ и др.) -6.
• Ссылка:Доступен на Единой цифровой платформе НСПД — https://nspd.gov.ru (раздел «Земля для туризма») -6.

1.2. Сервис «Земля просто» (Росреестр / Госуслуги)

Инструмент для формирования и подачи заявлений на предоставление земельных участков, найденных через сервис «Земля для туризма» -6.

• Возможности:Выбор услуги (аренда, покупка), формирование комплекта документов, отправка заявления через портал Госуслуг -6.
• Ссылка:Интегрирован с порталом Госуслуг — https://gosuslugi.ru.

2. Способы получения земли в аренду или собственность

2.1. Аренда без проведения торгов (для инвестпроектов)

С 2025–2026 годов в ряде регионов введены критерии, позволяющие предоставлять земельные участки под туристические объекты в аренду без торгов.

• Правовая основа:Земельный кодекс РФ (ст. 39.6) позволяет регионам устанавливать критерии для предоставления участков без торгов под масштабные инвестиционные проекты и объекты социально-культурного назначения -1-2.
• Пример Ростовской области (Закон № 386-ЗС от 08.12.2025):
  • Установлены критерии для проектов в сфере туристской инфраструктурыпри объеме инвестиций от 200 млн рублей -1.
  • Также распространяется на создание детских оздоровительных организаций вместимостью не менее 250 детей в смену -1.
• Пример Тульской области (Закон № 9-ЗТО от 30.01.2026):
  • Предоставление земли без торгов возможно для создания индустриальных парков и технопарков при инвестициях от 300 млн рублейи создании от 50 рабочих мест -5.
  • Примечание:Хотя закон ориентирован на промпарки, он демонстрирует общий региональный подход к стимулированию инвестиций через земельные льготы.
• Пример Ленинградской области (Постановление № 66 от 29.01.2026):Утвержден порядок определения соответствия инвестпроектов критериям для аренды без торгов -4.

2.2. Льготная аренда (ставка 0,01–0,1% от кадастровой стоимости)

В Москве действует специальная программа для стимулирования строительства гостиниц и наемных домов -3.

• Условия:
  • Для гостиниц: ставка аренды 0,01%от кадастровой стоимости на весь период строительства (срок аренды — 49 лет) -3.
  • Для наемных домов: ставка 0,1%-3.
  • Требуется заключение с городом соглашения о размещении, обязывающего использовать объект строго по назначению (гостиница или наемный дом) -3.
  • Запрет на продажу апартаментов (объект должен принадлежать одному лицу) -3.
• Экономический эффект:Снижение себестоимости строительства до 22%, сокращение сроков окупаемости. Для участка 0,5 га в центре Москвы экономия может составить 228 млн рублей -3.
• Ответственность:При нарушении условий соглашения инвестор возмещает убытки с процентами -3.

2.3. Приобретение на торгах (аукционе)

Если проект не подпадает под критерии масштабного инвестиционного проекта или льготной аренды, земля предоставляется на общих основаниях через аукцион.

• Процедура:Информация публикуется на официальном сайте gov.ru и на сайтах муниципалитетов.
• Цена:Начальная цена — рыночная или кадастровая стоимость.

2.4. Изменение вида разрешенного использования (ВРИ)

Важное предупреждение: туристические объекты (гостиницы, базы отдыха, кемпинги) должны размещаться на землях с ВРИ «туризм» или «рекреация» -7.

• Новое правило с 1 марта 2026 года (ФЗ № 52-ФЗ от 01.04.2025):Усложнен порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные категории. Если вы планируете строить объект туризма на сельхозземлях (например, в рамках агротуризма), требуется изменение категории, что теперь сделать сложнее -7.

3. Ключевые законы и право на землю (с ссылками)

3.1. Федеральный уровень

3.2. Региональный уровень (примеры 2025–2026 гг.)

4. Практические шаги для получения земли под турбизнес

1. Поиск участка:Воспользуйтесь сервисом «Земля для туризма» на платформе НСПД (gov.ru). Укажите регион, желаемую площадь, вид объекта -6.
2. Проверка ограничений:На карте сервиса проанализируйте зоны с особыми условиями, наличие коммуникаций, транспортную доступность -6.
3. Определение способа получения:
   • Если проект масштабный (инвестиции от 200–300 млн руб.) — изучите региональный закон о критериях аренды без торгов.
   • Если проект в Москве — оцените возможность льготной ставки 0,01%.
   • В остальных случаях — участвуйте в аукционе.
4. Подача заявления:Через кнопку «Получить услугу» в сервисе перейдите в «Земля просто» на Госуслугах, сформируйте заявление и приложите необходимые документы -6.
5. Оформление прав:После получения решения (о предоставлении в аренду/собственность) заключите договор и зарегистрируйте его в Росреестре (через Госуслуги или МФЦ).

5. Важные правовые нюансы 2026 года

• Земли сельхозназначения:С 1 марта 2026 года действуют новые ограничения на перевод сельхозземель под туристические объекты. Если вы планируете агротуризм, убедитесь, что участок уже имеет соответствующий ВРИ или что процедура перевода реально выполнима -7.
• Соглашение о размещении (для Москвы):При получении льготной ставки необходимо подписать соглашение с городом, обязывающее построить объект и использовать его строго по назначению (гостиница). Нарушение влечет штрафные санкции -3.
• Инвестиционный порог:Внимательно изучите региональный закон — в разных субъектах порог инвестиций для признания проекта масштабным может различаться (например, в Ростовской области — от 200 млн руб., в Тульской — от 300 млн руб.) -1-5.

6. Дополнение: Общероссийская статистика и региональные кейсы 2025–2026 годов

6.1. Федеральные итоги проекта «Земля для туризма» (на 1 января 2026 года)

По данным Росреестра, проект «Земля для туризма» (реализуется с июля 2021 года) демонстрирует следующие результаты по всей стране -6:

6.2. Новые регионы, присоединившиеся к проекту в 2025 году

В 2025 году в проект «Земля для туризма» вошли еще четыре региона -6:

• Рязанская область
• Карачаево-Черкесская Республика
• Республика Мордовия
• Ханты-Мансийский автономный округ (Югра)

Таким образом, на начало 2026 года к проекту подключились 84 региона из 89 -6.

6.3. Региональные примеры реализации (дополнительно к ранее указанным)

6.3.1. Уральский федеральный округ: Свердловская область

Свердловская область активно участвует в проекте с 2022 года -4.

• Выявлено:63 земельных участка и территории общей площадью 373,2 га.
• Объекты туристического интереса:48 объектов.
• Вовлечено в оборот:11 земельных участков площадью 28 га.
• Муниципалитеты-участники:Участки расположены в 31 муниципалитете, включая Екатеринбург, Североуральск, Невьянск, Талицу, Первоуральск, Дегтярск, Шалю, Сысерть, Арти -4.
• Перспективы:Проект способствует формированию инвестиционных площадок, притоку инвестиций и созданию новых рабочих мест -4.

6.3.2. Приволжский федеральный округ: Самарская область

Проект действует в Самарской области с 2023 года -9.

• Объекты туристического интереса:Выявлено 19 объектов.
• Земельный фонд:Сформирован фонд земельных участков и территорий, потенциально пригодных для туристических целей, общей площадью более 473 га -9.
• Вовлечено в оборот:4 земельных участка общей площадью 14,7 га.
• Перспективы 2026 года:Проект продолжит активное развитие, все актуальные сведения размещаются в сервисе «Земля для туризма» на платформе НСПД -9.

6.3.3. Республика Башкортостан (Приволжский ФО)

В Башкортостане действует механизм предоставления земли без торгов для приоритетных инвестиционных проектов -3.

• Итоги 2025 года:Поддержано 68 проектов, предпринимателям предоставлено более 414 га земли.
• Пример реализации:Компания «Батыр» получила земельный участок 4000 кв. м в аренду без торгов для строительства гостиничного комплекса в селе Инзер (Белорецкий район). Проект включен в Перечень приоритетных инвестпроектов республики. Площадь гостиничного комплекса — 500 кв. м, 10 номеров. Инвестиции — 21 млн рублей, создание 20 рабочих мест. Ввод в эксплуатацию планируется в 2028 году -3.

6.3.4. Сибирский федеральный округ: Новосибирская область

Регион демонстрирует активный перевод земель под туристические нужды -5-10.

• Перевод земель у водохранилища:Губернатор подписал распоряжение о переводе 75,78 га земли на берегу Новосибирского водохранилища (между селами Береговое и Новопичугово) из категории сельхозземель в категорию «туризм». Участки прилегают к водохранилищу и озеру Черному -5-10.распоряжение о переводе сельхозземель в категорию особо охраняемых территорий для размещения горнолыжного курорта «Скакуша» -5-10.

6.3.5. Центральный федеральный округ: Воронежская область

Воронежская область уточняет перечень туристических проектов, которые могут претендовать на выделение участков без торгов -8.

• Новый законопроект (2026):Региональные власти подготовили проект закона, исключающий жилую застройку (как многоквартирную, так и частную) из числа проектов, под которые земля может выделяться без торгов.
• Приоритетные направления:В перечень туристических проектов включены -8:
  • Гостиницы, кемпинги, санатории
  • Горнолыжные трассы и комплексы, аквапарки
  • Многофункциональные комплексы с гостиничными номерами и санаторно-курортным лечением
  • Входящие в состав комплексов: развлекательные центры, спортивно-оздоровительные комплексы, конгресс-центры, яхт-клубы, стационарные пляжные объекты
  • Точки общепита в составе вышеуказанных проектов

Список дополнительных источников (государственные ресурсы и официальные данные)

1. Общероссийские итоги проекта «Земля для туризма»// Информационный портал Безопасные качественные дороги (со ссылкой на данные Росреестра). — URL: https://en.bkdrf.ru/rfnews/720203
2. Администрация Восточного сельского поселения (Свердловская область)// Информация Управления Росреестра по Свердловской области о проекте «Земля для туризма». — URL: http://www.vostochnoesp.ru/about/news/rosreestr-informiruet-2114/
3. Администрация сельского поселения Волжский Утес (Самарская область)// Информация Управления Росреестра по Самарской области о развитии проекта «Земля для туризма». — URL: https://adm-volgautes.ru/350-как-развивается-проект-земля-для-туризма-на-территории-региона
4. Корпорация Развития Республики Башкортостан// Информация о предоставлении земельного участка в аренду без торгов для гостиничного комплекса. — URL: https://kr-rb.ru/press/news/novosti_2976.html
5. АиФ Новосибирск// Информация о переводе земель у Новосибирского водохранилища в категорию туризма. — URL: https://nsk.aif.ru/society/v-novosibirskoy-oblasti-zemli-u-vodohranilishcha-pereveli-v-kategoriyu-turizma
6. РБК Новосибирск// Информация о переводе земель под туризм и строительство горнолыжного курорта. — URL: https://nsk.rbc.ru/nsk/10/03/2026/69afe60e9a79476456b5af78
7. Абирег (Воронеж)// Информация о новом законопроекте, уточняющем перечень туристических проектов для выделения земли без торгов. — URL: https://abireg.ru/newsitem/111779/
8. Администрация Новощербиновского сельского поселения (Краснодарский край)// Информация Росреестра о сервисе «Земля для туризма». — URL: https://admnovosherbin.ru/publ/novosti/rosreestr_informiruet/5-1-0-1257